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不動産に関する事をプロの視点から
お伝えするブログです。 |
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| 不動産投資を考えておりますが、ワンルームマンション経営のメリット・デメリットは？ |
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マンション経営には、地主さんや資産家向けの一棟規模のアパート経営から、個人オーナー向けのワンルームやファミリータイプの一室ごとの戸貸経営があります。規模の違いはあるにしても、主に年金対策や税金対策などを目的とした一般的な不動産投資です。
現在の不動産投資は、バブル時のような値上がり目的（キャピタルゲイン）の投資ではなく、賃貸収入を得る運用利回り目的（インカムゲイン）になっています。
将来の生活不安に対して自己責任での資産形成を真剣に考える人や、低金利で余裕資金の運先に困っている人が増えてきているのと、投資用ローンを扱う金融機関が増えて物件を購入しやすい環境になってきている事などから、特に大都市圏のワンルームマンションなどは新築中古ともに投資先として人気があるようです。
又、投資の場合は自分で住むわけでなく賃貸に出すので、東京、大阪などにマンションを所有し運営は管理会社にまかせて、オーナーは田舎に生活しながらでもマンション経営ができたりするわけです。
特に中古マンションであればかなり値下がりしており、名古屋でも築年数は古いですが数百万の予算でも買えるマンションが結構あります。立地が良くて安定して入居者が入る場所であれば、投資先の一つとして検討の余地は充分あります。大きく儲けたいという方には不向きですが、地道に資産形成をしたい方には良いかもしれません。
ちなみに、個人オーナーの方が転勤などで自宅を賃貸に出してる場合は、ご本人に賃貸経営のつもりがなくても確定申告が必要となります。投資はしてませんが中身はマンション経営と変わらないからです。
マンション一部屋でも一棟でも人（法人）に貸して、家賃収入がある年は必ず不動産所得として確定申告をしなければなりません。申告の際には一定の必要経費も認められますが、必要経費で一般的なのは、建物設備の減価償却費やローン金利、固定資産税、管理費用等になります。これらの経費が家賃収入を上回り赤字になった場合は、確定申告により給与などで納めた所得税、住民税の還付を受ける事ができます。これがマンション経営の節税効果といわれる「損益通算」です。
メリットとリスクを簡単にまとめてみましたので、参考にしてみて下さい。
| マンンション経営の主なメリット |
| 家賃収入 |
副収入や将来の個人年金代わりとしての収入源特に中古物件は投資金額に対する表面利回りが10％超える物件は人気がある。 |
| 節税効果 |
不動産所得が赤字の場合、他の所得と損益通算ができ、所得税・住民税の還付が受けられます。相続税課税時の評価額が時価よりも大幅に減額評価される。
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| ペイオフ対策 |
ペイオフで1000万を超える預金と利息は保護されませんが、不動産は実物資産として残ります。 |
| 生命保険代わり |
ローンを利用の場合は団体信用生命保険付ですので、万が一の場合には借金のないマンションが財産として残ることになります。 |
| 相続税対策 |
相続時の財産評価では現金等は時価評価ですが、不動産の場合は時価評価ではありません。賃貸の場合は現金に比べ約50〜70％の財産評価となり相続税が少なくなります。 |
| マンション経営の主なリスク |
| 値下がりリスク |
将来売却する場合には値下がりするケースが多いです。そのため、マンションの立地や管理がとても大事です。 |
| 空室リスク |
家賃が入らなければマイナスの資産にしかなりません。リスク回避のため管理会社の家賃保証が一般的です。（但し、保証契約内容には注意が必要です。） |
| 修繕リスク |
建物の資産価値を保つためには、適切なメンテナンスが必要です。その費用を含めた投資判断が必要です。 |
| 換金性が悪い |
不動産を売出してから成約、成約から代金を受け取るまでに時間がかかるので、急な資金化には対応しにくい性質があります。 |
マンション経営の場合の物件選びの一番のポイントは、大変難しい事ですけれども入居者が安定して入る物件かどうかの見極めになります。
マンション経営にご興味がありましたらお気軽に春日井シティ不動産までお問合わせ下さい。メリットやリスクを踏まえたうえでお客様に最適と思われる物件をお探し致します。もちろんマンション経営についてご相談にも乗りますよ。 |
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